姜晖律师受邀参加“城市更新的法治保障与实务创新研讨会”并作主题报告 聚焦文化传承法律困境与制度回应

2026年8月9日，由北京市律师协会、天津市律师协会、河北省律师协会联合主办的“城市更新的法治保障与实务创新研讨会”在北京律师协会三楼报告厅隆重举行。本次研讨会旨在深入推进京津冀协同发展战略落地，健全区域城市更新法治体系，破解存量改造、区域制度协同、文化活化等实务难题，推动三地城市更新法治建设互通互鉴、创新发展。来自京津冀三地的政府主管部门、高校学者、企业代表及律师行业专业人士近两百人齐聚一堂，共商城市更新法治化路径。

北京德和衡律师事务所副主任、合伙人姜晖律师受邀出席研讨会，在下午场作了题为《城市更新文化传承与活化利用：法律困境与制度回应——以京津冀实践为视角》的主题报告。报告聚焦城市更新中文化传承与活化利用这一时代命题，以其深厚的专业积淀和丰富的实务经验，为与会者带来了一场兼具理论深度与实践温度的精彩分享。

回应时代命题：城市更新中的文化传承为何成为法律焦点

姜晖律师开篇指出，“十五五”时期，城市更新已上升为国家战略。2026年5月22日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），明确提出“保护第一、应保尽保、以用促保”原则。规划将“促进城市文化繁荣发展”列为六大重点任务之一，要求到2030年“文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显”，到2035年“文脉赓续、治理增效取得显著成效”。中办、国办联合印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》亦将“历史文化遗产保护与活化利用”列为重点任务。政策信号明确而强烈——文化传承已经从“可选项”变成了“必答题”。

然而，政策落地并不轻松。姜晖律师结合其多年深耕城市更新法律服务的实务经验指出，京津冀地区作为我国城市群发展的核心区域，拥有北京历史文化街区、天津意式风情区历史风貌、正定古城等丰富的历史文化资源，但在更新实践中，文化保护、商业开发与居民商户权益三者之间的冲突频发。北京前门地区老字号与国际品牌的博弈、天津意风区风貌建筑保护与商户权益的冲突、正定古城过度商业化的争议，都在反复提醒我们：城市更新中的文化传承，本质是一个涉及多重权利配置的法律问题。

三大困境：从历史建筑到老字号再到空间正义

报告中，姜晖律师系统梳理了当前城市更新文化传承面临的三大核心法律困境。

困境一：历史建筑保护与活化利用的法律张力。姜晖律师指出，《文物保护法》（2024年修订）确立的“两类三级”保护体系在实践中面临适用难题——不同等级的文物和历史建筑适用不同的保护要求和审批程序，保护等级认定不清常导致更新项目停滞。天津意风区大量历史风貌建筑因定级不明，修缮改造审批无据可依，项目一停就是数月甚至数年。与此同时，“不改变文物原状”的刚性保护原则与商业功能植入之间缺乏清晰的边界指引。北京前门地区引入大量国际品牌后，传统老字号的生存空间受到挤压，法律缺乏梯度管控标准，导致“要么不敢动，要么乱动”的两难局面。此外，历史建筑修缮涉及文物、规划、住建等多部门串联审批，北京杨梅竹斜街、前门草厂等历史街区更新项目全套流程普遍耗时1至2年，极大降低了市场主体参与活化利用的意愿。

困境二：老字号、非遗传承场所的法律保障缺失。姜晖律师指出，《非物质文化遗产法》第37条虽要求“保障传承场所”，但条款过于原则，缺乏可操作性。郑州德化街改造中，京都老蔡记、葛记焖饼等老字号面临铺面缩减、区位变动，经营严重受损；北京大栅栏更新中部分老字号亦面临迁出压力。现行《国有土地上房屋征收补偿条例》仅计算房屋物理损失，忽略老字号的品牌商誉、长期积累的客户网络及非遗技艺的传承成本等“关系性资产”的价值。姜晖律师在报告中提出了“四维补偿模型”——将补偿范围扩展至物理损失、经营损失、商誉损失和传承成本四个维度。此外，京津冀三地在老字号认定、保护标准上存在差异，跨区域的大运河、长城文化带保护政策难以形成合力。

困境三：空间正义视角下历史街区的利益失衡。姜晖律师引入秦红岭教授提出的“空间正义”概念指出，当前历史街区更新中最突出的问题是商业交换价值凌驾于社区文化使用价值之上，导致“原住民流失、老字号退场、游客泛滥”的恶性循环。北京南锣鼓巷、天津古文化街、正定古城等历史街区都面临过度商业化与“原生态”流失的争议。在地主体的知情权、参与权严重不足——改造方案出台后，居民和商户往往只是“被通知”的对象。

破局之道：协商治理与律师专业赋能

困境之外，姜晖律师也分享了已被验证的破局路径。他详细介绍了杭州桥西直街的“四步集体谈判”模式——通过启蒙联络建立身份认同、依法组建更新权益协商委员会、专业化赋能形成共同诉求、开展正式协商谈判。这一模式的关键在于将文化传承的主体——原住民、老商户——纳入决策过程，1000多户居民中有321户选择回迁，继续枕河而居，实现了真正的“活态保护”。上海田子坊则通过“商户自治更新委员会”，由商户民主选举代表与政府、居民共同决策，商户从“被改造对象”转变为“改造主体”。这两个案例为京津冀历史街区更新提供了可复制的协商治理范本。

作为本次报告的重头戏，姜晖律师系统阐述了律师在城市更新文化传承中的五大专业作用：一是前期合规尽调与风险识别，全面排查文物等级、老字号产权、规划限制，提前规避违法改造风险；二是全程参与协商调解，协助搭建协商平台、为弱势主体提供谈判支撑、主持中立调解；三是创新设计文化权益法律工具，在补偿协议中设计优先回迁权、租金锁定等条款，探索文化产权证登记、文化保护信托等制度工具；四是代理各类争议解决，通过行政复议、行政诉讼、公益诉讼等途径维护文化权益；五是参与立法咨询与政策倡导，推动法律制度完善。

五大建议：推动城市更新文化传承法治化

报告最后，姜晖律师提出了五大法治化完善建议：

第一，加快出台国家层面的《城市更新法》。单独设立历史文化保护专章，明确保护原则、活化审批程序、非遗场所保障、违法责任。住建部已明确表示国家层面正在研究制定城市更新相关法规，时机正好。

第二，重构征收补偿机制。将“四维补偿模型”纳入法定补偿范围，将商誉损失、传承成本等隐性利益纳入考量，设立第三方独立评估机构。

第三，构建“三线防御”体系。实体上创设文化产权证；程序上推行双轨听证和修缮担保；活化上开放容积率转移和文化优先承租权。

第四，强化公众参与程序保障。主动采集沉默居民意愿，放宽文化公益诉讼主体资格。

第五，推动京津冀协同立法。统一保护标准、审批流程和补偿政策，建立信息共享平台，设立区域文化保护专项基金。

姜晖律师指出，城市更新中的文化传承与活化利用，核心不是物理空间的“修复”或“置换”，而是历史文脉的延续与社区认同的再造。法律人的使命，是在每一个具体案件中寻找关系的平衡点，在每一条制度建议中守护文化的温度。唯有在公共利益、私人权益与历史保护之间建立起可持续的制度平衡，才能真正推动城市更新从“项目实施逻辑”转向“法治治理逻辑”。

专业深耕 持续贡献法治力量

姜晖律师拥有清华大学法学学士、中国政法大学民商经济法研究生学历，执业25年，现任中国城市科学研究会城市老旧街区改造专业委员会委员、北京市律师协会城市更新与征收拆迁专业委员会委员。其执业领域涵盖城市更新与房地征迁、政府法务、立法审查、行政复议与诉讼、民商事争议解决等。此前，姜晖律师曾受邀在2026年中国城市规划学会规划法律与制度学术专班年会上作主题报告，论文被编入年会论文集。

北京德和衡律师事务所长期深耕城市更新与规划法治领域，积极参与学术交流与制度建言。未来，德和衡将继续发挥专业优势，为推进城市更新法治化、助力京津冀协同发展贡献德和衡力量。